Jarenlang gold vastgoed als een van de veiligste beleggingen die je kon hebben. Een pand is tastbaar, levert huurinkomsten op en staat niet dagelijks met rode of groene cijfers op een scherm. Toch ziet Max van Oostenrijk, CCO & Partner bij Pearl Capital, dat veel beleggers de risico’s van vastgoedbezit onderschatten.

“Als je mensen vraagt wat een veilige belegging is, noemen ze vaak vastgoed,” zegt hij. “Maar vervolgens onderschatten ze de risico’s die daarbij horen. Leegstand, onderhoud, veranderende regelgeving, verduurzaming, huurders die niet betalen of stijgende belastingen. Dat zijn allemaal factoren die invloed hebben op het uiteindelijke rendement.”

Volgens Van Oostenrijk kun je daarom beter de vraag stellen op welke manier je wél veilig in vastgoed investeert.

Vastgoed en vastgoedbezit zijn niet hetzelfde

Die nuance wordt volgens hem steeds belangrijker. De afgelopen jaren hebben veel particuliere beleggers gemerkt dat een verhuurpand meer werk en onzekerheid met zich meebrengt dan vooraf werd gedacht. “Het bezit van vastgoed is iets anders dan profiteren van de waarde van vastgoed,” zegt Van Oostenrijk. “Dat onderscheid wordt steeds relevanter.”

Hij ziet daarom bij Pearl Capital vastgoed steeds vaker als alternatief voor vastgoedbezit worden gekozen door beleggers die geen panden meer willen beheren. “Veel mensen vinden vastgoed nog steeds aantrekkelijk. Alleen willen ze minder tijd besteden aan huurders, onderhoud en regelgeving. Dan ga je automatisch kijken naar andere manieren om in dezelfde markt actief te zijn.”

De vraag die beleggers steeds vaker stellen

Volgens Van Oostenrijk zijn ook de gesprekken met beleggers veranderd. “Tien jaar geleden ging het vaak als eerste over rendement. Tegenwoordig gaat het veel vaker over risico’s en zekerheden.”

Bij Pearl Capital krijgt hij steeds vaker vragen over looptijd, onderpand en de manier waarop een investering juridisch is gestructureerd. “Beleggers willen weten wat er gebeurt als een project tegenzit. Dat is een gezonde ontwikkeling. Want uiteindelijk wordt risico niet bepaald door het verwachte rendement, maar door wat er gebeurt als het plan niet verloopt zoals verwacht.”

Waarom zekerheden meer aandacht krijgen

Juist daarom kijkt Pearl Capital bij iedere financiering naar het onderliggende vastgoed en de verhouding tussen de lening en de waarde van het onderpand. Investeerders participeren in een fonds dat zakelijke vastgoedleningen verstrekt aan vastgoedondernemers. Daarbij wordt gewerkt met vastgoed als onderpand, een eerste recht van hypotheek en een relatief lage loan-to-value.

“Dat zijn de onderdelen waar beleggers tegenwoordig veel meer aandacht voor hebben,” zegt Van Oostenrijk. “Ze willen begrijpen hoe een investering is opgebouwd en welke buffers er aanwezig zijn.” Volgens hem is dat een logisch gevolg van de economische onzekerheid van de afgelopen jaren. “Renteontwikkelingen, inflatie en geopolitieke onrust hebben ervoor gezorgd dat beleggers kritischer zijn geworden. Mensen kijken minder naar het mooiste scenario en meer naar het risico dat ze daadwerkelijk lopen.”

Pearl Capital en de aantrekkingskracht van duidelijkheid

Die behoefte aan duidelijkheid ziet Van Oostenrijk ook terug in de belangstelling voor kortlopende investeringen. Bij Pearl Capital investeren deelnemers vanaf €100.000 in een zakelijk hypothekenfonds met vastgoed als onderpand. Het fonds werkt met een looptijd van 24 maanden en keert het rendement per kwartaal uit.

“Veel beleggers vinden het prettig om vooraf te weten hoe een investering is ingericht,” zegt hij. “Wanneer ontvang ik uitkeringen? Hoe lang staat mijn geld vast? Welke zekerheden zijn er? Dat soort vragen horen we steeds vaker.”

Een andere kijk op veiligheid

Volgens Van Oostenrijk is dat uiteindelijk de belangrijkste ontwikkeling die hij ziet. “Veel beleggers dachten vroeger dat veiligheid vooral zat in het bezit van een pand,” zegt hij. “Nu kijken steeds meer mensen naar de structuur achter een investering. Welke rechten heb ik? Hoe is het risico georganiseerd?” Dat betekent volgens hem niet dat vastgoed minder aantrekkelijk is geworden.

“Vastgoed blijft een interessante markt,” concludeert Van Oostenrijk. “Maar beleggers kijken kritischer naar de manier waarop ze eraan deelnemen. En dat is uiteindelijk misschien wel de grootste verandering van de afgelopen jaren.”