Je kunt de kosten koper betalen met de overwaarde van je huidige woning, maar dat gaat niet automatisch. De overwaarde komt pas beschikbaar op het moment dat je oude woning verkocht en geleverd is. Timing is daardoor alles. In dit artikel lees je precies hoe je overwaarde inzet voor de kosten koper en waar je op moet letten.
Wat zijn kosten koper en hoe hoog zijn ze?
Kosten koper (k.k.) zijn de kosten die je als koper bovenop de koopprijs betaalt. Ze bestaan uit drie onderdelen: overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en notariskosten voor de hypotheekakte. Voor de meeste kopers bedragen die samen naar schatting 5 tot 6 procent van de koopsom in 2026. Het grootste deel is de overdrachtsbelasting: voor woningen die je zelf gaat bewonen is dat 2 procent van de koopprijs. Starters onder de 35 jaar die een woning kopen onder de vrijstellingsgrens betalen geen overdrachtsbelasting, maar zij hebben dus minder baat bij het inzetten van overwaarde voor precies dit onderdeel.
Bij een woning van 350.000 euro gaat het dus al snel om 17.000 tot 21.000 euro aan kosten koper. Dat is een flink bedrag om “cash” neer te leggen, en precies daarom kijken veel doorstromers naar hun overwaarde.
Kosten koper betalen met overwaarde: de twee routes
Er zijn in de praktijk twee manieren om overwaarde te gebruiken voor de kosten koper.
Route 1: gelijktijdige overdracht. Je verkoopt je oude woning en koopt je nieuwe woning op dezelfde dag, of de overdracht van je oude woning loopt net iets vóór die van de nieuwe. De notaris verrekent de overwaarde dan direct. Het geld stroomt vanuit de opbrengst van de oude woning naar de aankoop van de nieuwe, inclusief de kosten koper. Dit is de netste en meest gebruikte manier.
Route 2: overwaarde opnemen via overbruggingskrediet. Soms is de volgorde andersom: je koopt de nieuwe woning voordat de oude verkocht is. Je hebt dan de overwaarde nog niet in handen. Een overbruggingskrediet (ook wel overbruggingshypotheek) geeft je tijdelijk toegang tot het verwachte bedrag. Je betaalt daarmee de kosten koper, en zodra je oude woning is verkocht, los je het overbruggingskrediet weer af. Let op: dit krediet kost rente, en die loopt door zolang je oude woning nog niet geleverd is.
Wat zegt de belastingdienst over je overwaarde?
Als je binnen drie jaar na de verkoop van je woning een nieuwe woning koopt, geldt de eigenwoningreserve. De belastingdienst verwacht dan dat je de overwaarde inzet voor de nieuwe woning. Doe je dat niet, dan mag je over het deel dat je niet hebt gebruikt geen hypotheekrente aftrekken. Dit heeft indirect invloed op hoe je de financiering opzet.
Gebruik je de overwaarde voor de kosten koper, dan verlaag je daarmee de hypotheek die je nodig hebt. Dat is in de meeste gevallen fiscaal voordelig, want over een lagere hypotheek betaal je minder rente. De eigenwoningreserve dwingt je als het ware om de overwaarde niet op de bank te laten staan, maar in te zetten bij de aankoop van je volgende woning.
Rekenvoorbeeld: overwaarde inzetten voor kosten koper
Stel: je verkoopt je woning voor 400.000 euro en lost daarmee een resterende hypotheek af van 200.000 euro. Je overwaarde is dan 200.000 euro. Je koopt een nieuwe woning van 380.000 euro. De kosten koper bedragen in dit voorbeeld circa 7.600 euro (2% overdrachtsbelasting) plus notariskosten van ongeveer 2.500 euro, totaal naar schatting 10.100 euro.
- Koopsom nieuwe woning: 380.000 euro
- Kosten koper: circa 10.100 euro
- Totaal benodigd: circa 390.100 euro
- Beschikbare overwaarde: 200.000 euro
- Benodigde hypotheek: circa 190.100 euro
Je betaalt de kosten koper hier gewoon uit de overwaarde, en de rest van de overwaarde gebruik je om de hypotheek te verlagen. Dat scheelt je op jaarbasis een flink bedrag aan rente.
Wanneer werkt dit niet of minder goed?
Als je overwaarde lager is dan de kosten koper, heb je alsnog eigen geld of een hogere hypotheek nodig. Banken financieren kosten koper namelijk niet via de hypotheek: je kunt maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Je moet de kosten koper dus altijd uit eigen middelen of overwaarde betalen.
Verder is het slim om rekening te houden met de timing van beide transacties. Als er een langere periode zit tussen het kopen van de nieuwe woning en het verkopen van de oude, loop je renterisico op het overbruggingskrediet. Hoe langer die periode duurt, hoe hoger de kosten.
Overwaarde gebruiken voor de kosten koper is in de meeste gevallen de slimste zet voor doorstromers: je hoeft geen spaargeld aan te spreken en je houdt je hypotheek lager. Zorg dat je de timing van beide overdrachten goed afstemt met je makelaar en notaris, zodat je niet onnodig lang afhankelijk bent van een duur overbruggingskrediet.
